Shop as a going concern
居抜き
居抜き物件とは？
確実に増えている居抜き店舗
ここ最近[居抜き店舗]の計画が増えております。
美容院、飲食店、エステ、医院など、様々ですが、確実に増えています。
居抜き店舗のキーワードから繋がる、独立や脱サラを目指す方へ居抜きという言葉、よく耳にするけどイマイチわからない方へ居抜き店舗を利用したお店開店のノウハウをご紹介します。
またホームページまたはお電話にて、店舗に関する様々な質問にお答えしています。お気軽にご相談ください。
まずは居抜き店舗を知ること
最近流行の居抜物件・・・なぜ今流行なの？
それは、以前は［儲からない場所］のレッテルを張られ、問題物件と位置付けされる、それが居抜き物件でした。
しかし、近年サービスの多様化で、問題は物件にあらずとなり、また、設備投資に費用を圧縮できる［メリット］として扱われ、今では、居抜き物件の専門物件サイトがネットでも始まっています。
時代も変わり、ビジネスの視点も変わって来たと言う事でしょう。
付け加えると、お店を辞めたいオーナーが、次のオーナーが見つかれば辞めるといった、今では引き継ぎ契約で、物件所有者からのスケルトン返却要求を回避するオーナーも多いようです。
貴方は夢を叶える方法として、居抜き物件を選択肢に入れますか？
居抜き物件を使ってお店を始める
いよいよ着工・・・ここからの準備が大切です
当然ですが、経営したい職種と大きさ、場所、家賃、雰囲気など考えている事に近ければ近い程、掛かる費用も小さく出来ます。
しかし、前のお店との違いも少ないのでは、リニューアルオープンの印象が薄くお店に新たなお客様を誘致する決定感に乏しいでしょう。
簡単に言うと、
改装費用の掛けなさすぎは、結果的に無駄になる可能性が大きくなります。
契約しようとしている物件は、どれだけ簡単にイメージを一新する事が出来るかを見極め、見極める為に、デザインのイメージを出来るだけハッキリしておきましょう。
よく伺う話しの例として、漠然と「○○風にしたい」や、ご自身が見て来た気に入ったお店の良い所だけを寄せ集めればお店が格好良くなると思い込んでしまわないようにして下さい。
デザインにある、物使いや、単に赤と言ってもどんな赤なのか、またイメージは案外歴史的背景が関わっていたりしますので、無理をせず、デザイナーさんに委ねましょう。
デザイナーさんは予算と関係無くデザインの主張を絶対とされる誇り高い信念を持った方もいらっしゃいますので、予算や計画は出来るだけ先に伝えられるくらいシュミレーションしておいて下さい。
当然、物件を探す段階は、資金調達も終わっている状態でないと、資金調達出来るまで、不動産屋さんは待ってはくれませんし、オープンまでに掛かる日数は、収入無き支出となりますので、
デザインや工事業者選びをのんびり探す時間はありません。
資金調達が終わっている程と言う事は、シュミレーション出来ていると言う事でもあります。
旅の計画は予想を含めて事前に計画すれば絶対譲れない名所や名所巡りの順路も見えてきて、実際に旅の最中は想定内が多く慌てず行動出来ますね。
かしこい居抜き物件の探し方
いくつかある物件を探す方法
物件を探す方法はいくつかあります。
- ネットで探す
- 不動産屋さんを訪ねる
- 自分の足で探す
- 精通した店舗工事業者、又は店舗デザイン会社に訪ねる
などがあります。しかし、一長一短はあります。
自分合った居抜き物件
ちょっとまってください。本当にその物件で良いのですか？
ラーメン屋さんで中華料理屋さんをするには厨房スペースや器具が似ているようで違いが大きいですし、間取りに死角があれば、スタッフも増やさなければいけないかもしれません。
実際そこの店舗で営業するとどれほどの人件費など固定費が動くのかシュミレーションしてみましょう。
それから、お客様のターゲットは決まっていますか？
一見ターゲットと言うと狙いを絞るようですが、狙いを定めると考えて下さい。そうすれば、叶えようとしている立地が正しいのかどうか、予想する事が出来ます。
そこに無いから流行るのか、そこに無いから流行らないのか、又は、すでに有るから流行るのか、すでに有って流行らないのか、よく見極める事です。
ちなみに物件契約は賃貸なら、オープン日を決めその日までの家賃は掛からないなど、契約の条件交渉は必ず行って下さい。叶えばお得、叶わなくとも減りはしません。物は試しに。
夢が叶う日は、確かに近づいています。
居抜き物件を買ったら次はどうするの？
いよいよ着工・・・ここからの準備が大切です
めでたく契約出来たら、一日でも早く工事が始められるようにと言うより一日でも早くオープン出来るようにスピードを上げて工事やオープン準備の打ち合わせをしましょう。
ですから、無職でも数ヶ月分の生活費を資金計画には予定しておきましょう。
アルバイトなど、オープンまでに募集決定して育てなければいけませんし、オープンの宣伝や、セレモニーやレセプションなど、出来るだけ華々しいオープンを行い、存在アピールをしましょう。
オープンに来店したお客様の印象は、必ず残りますからお客様も大切な広告塔になって頂きましょう。
平行して、ネットでもブログなど計画の進行状況をアップし、開店までに検索上位になるように前もって更新しておけばよいスタートダッシュが切れますよ。
スケルトンと居抜きのコストを比較してみよう
一概に比率で表現は難しいでしょう。当然ですが、店舗構えが大きいと金額も大きいですし、異業種の居抜き店舗を選んで、給排水設備や電気設備の追加があれば、更により大きく工事費用は膨らんできます。
結論を言いますと、物件契約の前にある程度工事費用の概算でも予想しておく必要があると言う事です。
でないと、契約してしまってから、予想以上の工事費に計画が狂うという出来事に頭を抱えてしまう事になりかねません。
どれくらいコストが抑えられるかと言うよりも、
どのくらいの工事費と準備金でオープン出来るか計画して下さい
それから、前に表現として[固定費]といった表現が出てきたと思いますが、生活費と同じように、月々必ず掛る費用を指し、そこには人件費、広告費、材料費、ライフライン、などが主な固定費です。
更にに年間掛る税金や保険料、接待やお中元やお歳暮、など固定費以外でも年間に掛る費用もあります。
この資金計画を如何に現実に近く、より明確に計画出来るかで、オープンの成功に直結しますし、ベンチャー支援（カンベジ）など国や県などから支援を受けやすく融資が叶いやすいという事でもあります。
いくら手元にあるか、理想のテナントは敷金、礼金、家賃でいくら掛るな、オープンに宣伝広告にいくら掛って、工事に概算でいくらだったな、するとオープンしてからのお店の資金が何か月分だな、
じゃあテナントの場所や大きさを変更しよう、いや、席数が減るな、じゃあ回転率を上げるか、でもお客さんにゆっくりしてもらえるお店づくりが目的だったから単価を上げるか、それでは不本意だ、経費を削減しよう。
と言った具合にシュミレーションして下さい。叶えたいことの優先順位が明確になってきます。
皆様が夢を叶えたいと強く願い進めば、夢と交わる場所は必ず見つかります。
諦めなければ必ずその場所にたどり着きます。
お店をオープンしたあなたは、新たな夢のスタートです。
「物件探しから資金調達、店舗オープン後の集客戦略までトータルサポート致します。」